這次，獨領風騷多年的萬達集團真的碰到對手了。繼中糧之后，娃哈哈、寶能、紅星美凱龍等各路資本紛紛宣布“掘金”商業地產，在全國大規模效仿“萬達模式”，啟動購物中心項目。與房企資本的商業狂歡旨在“拿地”頗為不同，這些跨界者左手握有大量存量項目，右手把控商家資源，一個打通上下游的商業服務體系正在逐步建立。

　　面對這樣的“貼身肉搏”，萬達廣場透露“將在新店中去掉服飾業態。”而其它跨界投資者也在加大購物中心中體驗消費的比例。

　　誰能“爭得蛋糕”?投資狂歡又會給亂得不能再亂的商業地產招商帶來怎樣的變局?

　　趕超萬達速度

　　紅星美凱龍集團董事長車建新揚言，到2020年欲建100個城市綜合體。話音剛落，娃哈哈董事長宗慶后就在第10屆中國商業地產行業發展論壇上高調宣布，今年將正式進軍商業地產，并計劃在5年內籌建100座商業綜合體。以此估算，不管是紅星美凱龍還是娃哈哈，均將以每年約20座購物中心———與萬達打造萬達廣場不相上下的速度殺入商業地產。

　　這是一個信號，欲跟萬達爭食商業地產的，絕不止房企資本。紅星美凱龍、娃哈哈等各個產業鏈上的資本更是來勢兇猛，這個名單還越來越長，深圳寶能、中糧、雨潤控股、蘇寧、長虹、東方希望、新希望、京東商城等跨界資本紛紛在商業地產領域大舉跑馬圈地。

　　更為灼人的是，這些跨界者左手握有大量存量項目，右手把控商家資源。紅星地產總裁諶俊宇對南都記者說，“現在我們的土地儲備達到了1000多萬平方米，目前已在北京、天津、重慶等21個城市進行了27個綜合體項目開發。”而深圳寶能商業提供的資料顯示，其已在深圳、北京、上海、天津、重慶等全國28個重點城市成功布局，今年還將推出：沈陽寶能環球匯、天津寶能天地、天津寶能新都薈、無錫寶能環球匯、蕪湖寶能天地、韶關寶能奧特萊斯和惠州寶能奧特萊斯購物中心這7大購物中預計均在2014年至2015年開業。

　　有統計數字顯示，2012年，中國共有3100家購物中心，而業內預計，在2013年還要有400家類似的商業地產購物中心誕生，未來中國商業地產的增長速度基本是倍數增長。

　　未來商業圖景

　　不過，現實遠沒有達到讓中國商業地產弄潮者沾沾自喜的地步。

　　現在商業地產投資風險極大，“以購物中心為例，呈現明顯的1/2現象。”中購聯購物中心發展委員會首席專家禹來向分析，所謂1/2現象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業，開業的有1/2難以盈利。“換句話說，中國購物中心成功率大概就八分之一。”

　　而易鋪中國發布的《中國商業地產風險報告》也提及，中國商業地產銷售面積上漲幅度不到1倍，遠低于新開工面積，同時，絕大多數城市沒有商業規劃引導，開發商各自為戰，導致商業項目面積普遍偏大。以SO H O中國為例，公開資料顯示，2012年投資物業達到383億元人民幣，但僅僅創造了1 .48億元租金收入，粗略計算，租售比不到0 .3%。

　　局部市場的競爭如此激烈，“招商難”日益加劇。如何破局?

　　萬達廣場說，“我們將在新店中去掉服飾業態。”連城商業地產集團總裁鄧國堅把這種說法視為一種比喻，“這應該是說購物中心朝著娛樂中心的模式發展，添加文化、藝術、消閑等業態。以前服飾業態是占第一位的，現在排到第二位。”

　　這應該成為一種趨勢。“在寶能的購物中心中，體驗業態占70%的比重，跨界商業、移動互聯網技術將大面積應用，傳統零售僅占20%-30%。”寶能商業相關負責人告訴南都記者，寶能購物中心更是未來的社交中心、娛樂中心、休閑中心、公益中心、生態中心、健康中心、親子中心、科普中心、文化中心、時尚中心，各個功能版塊之間形成互動，引導消費者的合理流動，產生復合效應，滿足全客層“一站式體驗消費”需求。這就是未來的商業圖景。

　　中國一線城市的商業市場已趨于平緩，中心地塊已頗為稀缺;二線城市商業形態仍以百貨為主，沈陽等城市的購物中心頗有過剩危機。是堅守食品、家居、農業乃至互聯網生意的財富神話，還是迎接城鎮化帶來的商業地產市場大蛋糕?

　　按照國家統計數據，中國有13億人口，中國的城鎮化率已經達到了52%。若參照國際發達國家人均商業面積可多達1.2平方米/人的標準，中國的商業地產至少有8.2億平方米的需求。

　　“美國的人口規模為3億多，卻擁有2萬多個購物中心。中國有13億人口，每一個城市化百分點的提高，拉動的經濟體量就是1萬億。”紅星地產總裁諶俊宇對南都記者說，如果參照美國標準，中國的商業購物中心目前是不夠的。”

　　而易鋪中國發布的“中國商業地產風險報告”顯示，2005—2012年，中國商業地產投資額持續增加，從0 .3萬億元增加到1.27萬億元，增長4 .5倍，新開工面積從0 .9億平方米增加到2.8億平方米，增長3倍。

　　2 .8億平方米存量到8 .2億平方米需求量，再加上城鎮化變量，食品、家居、農業乃至互聯網等行業大佬們當然愿意選擇戰略性布局，進軍方興未艾的商業地產行業。

　　數據

　　易鋪中國發布的“中國商業地產風險報告”顯示，2005- 2012年，中國商業地產投資額持續增加，從0 .3萬億元增加到1.2 7萬億元，增長4 .5倍，新開工面積從0 .9億平方米增加到2 .8億平方米，增長3倍。